Home-T0102-728×90-top
Home-T0102-728×90-top
Home-FR0102-198×598-right
Home-FR0102-198×598-right
Home-FR0102-198×598-right
Home-FL0102-198×598-left
Home-FL0102-198×598-left
Home-FL0102-198×598-left

央行加息对加国楼市的影响

至本文发稿时,加拿大维持近7年的低利率或许已经结束,加拿大央行行长Stephen Poloz日前释放的强烈暗示表明,银行即将加息。Poloz在接受记者采访时表示:“看来两年前加拿大央行采取的紧急降息措施已经完成了其使命。”

目前的低利率政策,是2015年加拿大中央银行为了应对石油价格暴跌带来的震荡所采取的措施,一直维持至今。目前隔夜利率仅比2008-2009年危机之后的历史低点0.25%高出25个基点。

较高的利率似乎是全球趋势。美联储已经开始逐步提高利率目标。英国央行也开始考虑自己的政策,而欧洲央行一直在谈论摆脱量化宽松政策。

在加拿大,强劲的经济增长和低失业率已使许多私营部门的经济学家注意到,加拿大是否会考虑加息。事实上,加息预期已经使得加元成为10国集团中表现最佳的货币。本月早些时候,央行副行长Carolyn Wilkins已发表公开言论指出,尽管也许不会立即实施,但更高利率势在必行。

目前石油价格仍然偏低,贸易方面的情况仍然存在不确定性。加拿大,墨西哥和美国在八月份发起谈判重新谈判北美自由贸易协定。但Poloz所释放的强烈信息,已足以让私营部门对利息政策采看涨预期。

Poloz表示,他对每桶40至50美元的油价感到满意。虽然通货膨胀率仍然很低,但良好的经济面有足够的动力来遏制通货膨胀。BMO专家分析,7月12日银行利率将提高25个基点至0.75%,其次是明年1月份再加第2个25个基点,涨幅为1.0%,预计明年的利率可能会上涨50至75个基点。

即将到来的7月12日费率决定将提供更多的线索。加国央行是自上个月开始谈论提高利率的前景的,投资者普遍认为7月12日升息的机率高达82%,当然,就在我们杂志出版的时候,所有答案均已见分晓,读者可以检验一下投资者的判断是否准确。

如果最终正如投资人的判断——加息,也不排除当局希望通过此次利率调整,为温哥华、多伦多等房地产过热地区降温的意图。

加息对潜在买家的影响

毫无疑问兹事体大,事关所有房奴和正准备置业者的荷包与生活品质,作为购房者,加息之后置业者更加谨慎、购买力下降是必然的事情,具体而言有何影响?

在2016年之前,如果每年净收入是$87,000,每月信用卡及车贷等基本支出为$1,000,在首付5%的情况下,银行可以贷给你$450,000的房贷,该数字已足够在卡尔加里买下一套家庭住宅了。但从2016年10月开始,联邦收紧按揭贷款条例即使每年净收入和基本支出未变的情况下,但银行只能贷给你$360,000的房贷。也就是说虽然财政状况未变但买房的购买力下降了20%。

而一旦按揭利率上升,潜在买家的购买力无疑将出现下降的情况,按揭利率每上升1%相当于房屋购买力降11%。如果按联邦政府的预期,在5年之后升至5%那么届时你的购买力会下降27.5%。换句话说如果平均房价仍然是$450,000,那在利率上涨之后银行只会给你$326,250的房贷,房屋面积因此大幅缩水是不言而喻的了。

不过随着人们对央行提高利率的预期,很有可能出现一波购房潮,因为许多之前持币观望的买家很可能为了赶上末班车而入市,以便锁定较低的利率。不过,这对首次购房者而言门槛势必提高,因为银行为了防范风险,将通过提高要求加以限制。

 

加息对供房者的影响

目前在加拿大有近700万人申请了浮动利率的按揭贷款或信贷额,一旦央行加息,他们是首当其冲受到影响的人。如果央行利率每上调100个基点1%,可能导致100万加拿大房奴因为月供负担变重而难以偿还贷款。

举例来说如果央行加息0.25%,你从银行贷款30万元,月供将增加62.5元;如果央行3次加息,月供将增加187.5元,贷款越多由于月供按比例增长对供房者的冲击也就越大。

 

加息对房地产企业的影响

受央行加息影响最大的行业就是房地产市场了。房地产企业大部分资金都来自银行的贷款,加息无疑会立即提高开发商的运营成本,进而将增加的成本传导到房价之上导致房价上升。而加息还会让购房者的购房意愿降低,而使房地产企业的生存压力增大。

不过加息对于中高档楼盘的影响则比较小了,能花上百万元置业的业主对于利率的微小变动并不会太敏感。但是低档楼盘受到的加息影响则会比较大了,因为业主对于贷款利率很看重利率的变动直接影响他们的购房意愿。一般来说随着利率水平的调整中高档楼盘的价格会更加稳定,低档楼盘的价格可能会下跌。